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征地拆迁 / 征地补偿标准
   一、国外土地征用补偿标准

  给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良,他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿,对土地所有者来说也是过低的,由于不考虑土地的附加值,而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定,但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产,或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面,过高的补偿费将不利于合法的征用,不利于“公共利益”的实现。因此,确定一套合理的补偿标准非常重要。

  (一)土地征用补偿项目

  1. 对土地所有者的补偿

  关于土地征用补偿项目,尽管各国(地区)的规定不大相同,但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。

  补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外,英国还综合考虑了以下因素:

  (1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。

  (2)征地时,必须将征用土地与当事人的其他土地划开,因划分使当事人蒙受损失。

  (3)对当事人的财产造成不良影响,从而使当事人蒙受的损失。

  (4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外,还有经营外损失费的补偿,例如英国有关土地征用的条例规定,假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年,而由于征地失去这种经营权,则他有权要求得到额外经营损失费,条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。

  (5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响;由于有害影响受到的损失。

  (6)如果由于土地被征用,当事人对所有权而重新确认时,在测量确认和产权登记方面所需的花费,以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。

  (7) 对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚,当进行强制性土地征用时,当地居民的住房随土地被征用,失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。

  除了上面提到的补偿费以外,在英国,当农民因征地而离开其农场时,还能获得一笔农场损失费,前提是: (1) 他对被征农地的使用期至少还有三年;(2) 使用权的灭失是因为强制性征地;(3) 三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。

  我国台湾地区和韩国的征用补偿范围及项目见表1、表2,世界主要国家的征地补偿标准见表3。

  2. 对土地承租人的补偿

  许多国家规定,政府不仅要向土地所有者给予补偿,而且还必须向承租人给予补偿。例如,在英国,土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。

  加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿:(1) 租赁期限以及租约上剩余的年数;(2) 有无续租权或续租的预期;(3) 承租人对土地的投入。

  韩国规定,要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

  表3世界主要国家土地征用补偿标准比较

  (二)土地征用补偿项目的计价标准

  关于土地征用补偿项目的计价标准,从各国(地区)情况来看,大致可分为三类:

  1?按公平市场价格补偿

  即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准,“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式,如英国、美国、我国香港地区等。

  虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准,但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。

  (1)政府征地正式通告发布日的市场价格。

  (2)最终裁决日的市场价格。

  (3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。

  在中国的香港特别行政区,补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。 根据香港土地管理署的规定,确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价,并且要根据如位置、环境、建筑状况 … (以及建筑所在土地的其他因素)… 交易日期等各种因素进行必要的调整。”

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