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农村房屋买卖发生争议怎么解决?
日期:2016-11-02 09:23     责任编辑:拓夫律师
(一)房屋买卖合同效力分析
    长期以来,由于我国农村实行土地集体所有制,理论界对农村房屋买卖合同的效力大多持否定态度。我们认为,实践中对待农村房屋买卖不宜采取一刀切的思路。一律确认买卖合同无效的做法既无益于交易稳定,也不利于矛盾纠纷的及时化解。正确的思路应当是,结合个案的特点、根据诚实信用原则,采取尊重历史、照顾现实的方法来考察农村房屋买卖合同的效力。
    买卖基础资格分析。根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从该款的立法目的可以看出,农村宅基地因属集体所有,宅基地权利人原则上仅具有使用权。但享有宅基地使用权是获得在其上所建造住宅之所有权的基础,宅基地使用权人因合法的建造行为而直接取得房屋的所有权。即因合法建造等事实行为发生物权效力。 宅基地使用权人因对房屋享有物权而具备了出卖房屋的基础。
    在农村房屋买卖问题上,北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要认为:农村私房买卖合同原则上是无效的。但考虑个案的不同情况,可以根据实际情况依法确认合同的效力。这一指导意见充分体现了处理农村私房买卖问题既要尊重历史、又要照顾现实的原则。
(二)院墙之物权归属的确定
    院墙作为不动产买卖的标的物,对买卖合同效力的认定仅仅是院墙权利之归属的基础,并不当然发生物权效力。因此,我们要准确判断本案院墙的物权归属,仅从房屋买卖合同效力的纵向分析是不够的,还必须横向思考。将契约自由与物权特性结合起来考察,从而为本案的审查、判断、认定提供多元支撑。 
    1、房屋与院墙可看作主物与从物的关系,对主物的处分及于从物。就一般社会常识而言,院墙的功能主要在于将本人房屋与他人房屋相区分,确保本人居住的安全性和活动空间的私密性。与房屋及内墙整体和部分的关系不同,房屋与院墙的关系从居住这一层面上来讲,在法律上可视为主物与从物的关系。房屋与院墙这两种物相互配合、按照居住的目的组合在一起,起主要作用的房屋为主物;配合主物的作用而起辅助作用的院墙为从物。区分主物与从物,其意义在于:当事人没有特别约定时,对主物的处分及于从物,以贯彻物尽其用原则。 院墙的权利归属,应以出卖人对院墙所具有的源权力为基础,出卖人若拥有院墙的所有权,其在房屋买卖合同中对房屋的处分行为,自然及于院墙,买受人亦因此继受取得院墙的所有权。
    2、审批制度可视为农村房屋产权转移的物权公示程序。根据物权法,城市房地产登记制度为房屋物权的特定公示方式。而本案买卖合同的标的物为农村房屋,农村房屋因为一般不允许买卖,所以并未对其物权变动实行房产登记制度,房屋权利人手中自然也没有房屋产权证。那么,农村房屋在特定条件下的物权变动是否需要公示呢?我们认为,农村房屋在特定条件下的物权变动同样是需要公示的,只有公示方可产生公信力。
(三)权利救济手段的选择
    对物权的私法保护既包括债法上的保护手段,也包括物权法的保护手段。物权法上的保护手段既物上请求权。物上请求权是指物权人于其物被侵害或有被侵害之危险时,可以请求恢复物权圆满状态或防止侵害的权利。从这一概念来分析,物上请求权行使应当以物的存在为前提。在本案中,原告对院墙所享有的物权已因被告的拆毁行为而导致灭失,原告请求恢复物权圆满状态、返还原物的物上请求权已无法实现。因此,原告应当采取债法的权利救济手段。
    原告行使债法上的救济手段应以侵权行为之债的请求权为基础。根据《侵权责任法》第十五条之规定:承担侵权责任的方式主要有:停止侵害,排除妨碍,消除危险,返还财产,恢复原状,赔偿损失,赔礼道歉,消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。就本案而言,由于院墙作为物已不复存在,原告采取排除妨碍、恢复原状、返还财产等救济手段已属客观不能。鉴于此,原告选择赔偿损失的救济手段最为有效。

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