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通过诉讼过户房产避税?专家分析:既不省钱也不安全
日期:2017-02-08 16:29     责任编辑:拓夫律师
  人民网北京3月6日电(记者 刘茸)“国五条”细则近日出台,其中要求个人出售房产严格按差额20%征收个人所得税的条款引发舆论震动,不少正待出手的交易者开始计算自己会为此多支出多少钱。就在此时,一条“教大家如何零个税过户”的微博迅速走红:
 
  【为了避税,离婚什么的弱爆了】看这个!不但避税而且无视限购。买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有!
 
  这个方法真的可以做到“一分钱税没有”吗?记者就此分别请教了专门从事相关领域法律业务的律师和法官,结论是,照着做你就上当了!律师表示,这个方法“既不能省钱也不安全,最终的结果会是竹篮打水一场空”,法官更是直言,这不仅“很过时”,简直可以说是“自杀”性的规避方式。
 
  致命缺陷:房子拿不到,钱也很可能拿不到
 
  A、“买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方”,买卖双方可以约定如果债务不能清偿,房产的所有权转移给买方吗?
 
  根据《担保法》规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。
 
  通俗的说法就是,如果双方约定用房屋所有权清偿债务,按法律规定,这是无效条款,法院会通过拍卖或变卖房产的方式为债权人追回欠款,不会将房产直接过户到债权人名下。因此,要靠这个约定实现房产本身的转手,是不可行的。
 
  B、如果双方不在合同中约定,而是在法庭上当场转手,可不可行?
 
  北京市海淀区法院复兴路法庭副庭长陈昶屹告诉记者,尽管法律有合同不得设立流押的规定,也就是合同中不能约定转让抵押物所有权以偿债,但并不禁止在债务履行期届满后,抵押人仍不能清偿债务时,抵押人同意以整个抵押物的所有权清偿抵押权人的债务。
 
  换句话说,事先不做相关约定,等到债务双方“法庭上见”时,卖房人当庭表示同意以自己的房产清偿买房人的债务,这种行为本身在理论上是不违法的。但他特别提醒,微博中所说的这种属于典型的“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为,属于目前各级法院重点打击的“虚假诉讼”,一旦被发现核实,相关当事人不但不能达到目的,还可能受到相应的民事制裁甚至刑事处罚。
 
  C、“我听说,很多地方只要法官睁一眼闭一眼,还是可以过去的”,是这样吗?
 
  陈昶屹庭长向记者表示,海淀法院去年做了一个课题,专门对包括规避“限购”、“限贷”政策在内的各种虚假诉讼进行集中调研,并概括了各种常见虚假诉讼的类型及核查方式,供法官参考。实践中,虚假诉讼常见于获得房屋限购资质及避税、规避机动车摇号政策、转移隐匿财产、获取第三人财产之类诉讼,用的方式无外乎是,当事人通过伪造给付凭证(例如微博中提到的欠条),或捏造未给付的虚假法律关系(例如微博中提到的抵押关系),双方在诉讼程序中达成给付协议,要求生效调解书司法确认,或自行认诺以便进入判决。
 
  陈昶屹说,这类非法规避现在已经非常容易被发现,实践中比这更具有隐蔽性的方式也曾被法院查处,因此,微博中提到的这种虚假诉讼策划方式已经很“过时”,甚至可以说简直是“自杀”式规避,法院早已将此类虚假诉讼作为打击类型之一。《民事诉讼法》第十三条明确规定,民事诉讼应当遵循诚实信用原则,这是民事诉讼的“帝王条款”,具有最高的原则性和最大的灵活性,是法院预控利用民事诉讼规避法律及有关政策的“尚方宝剑”。
 
  他提醒说,这种情况并非由法官自由掌握,而是有明文规定的,如果实际操作中有法官胆敢无视实体法及程序法上的明文规定,所谓“自由掌握”甚至所谓的“睁一眼闭一眼”就过得去,必然会受到党纪国法的严厉惩处。
 
  绕行其他路线以实现“零个税”未必划算
 
  律师也为购房者算了一笔账:
 
  首先,微博中所述方式,以及所有类型相似的方式,只适用于全款买房者,贷款购房的就不用考虑了。
 
  其次,一旦进入到司法程序,双方就必须考虑诉讼费由哪方承担。因为根据法律规定,诉讼费是由原告在立案时支付,如果原告胜诉最终由被告承担。以两百万诉讼标的额为例,应该缴纳的诉讼费是22800元人民币。这笔钱是由买方还是卖方承担,估计双方是一定要好好商量一下的。
 
  再次,不论到法院诉讼结果如何,这个过程也是要缴税的。从契税角度,根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定,以房屋权属抵债的视同房屋买卖征税。因此,用诉讼的方式无法规避契税,以房屋价值两百万来计算,按照最低1%的契税,应缴税额是20000元。
 
  而从个人所得税角度,经过法院审理并执行的案件,因为执行标的物需要经过拍卖或变卖的方式偿还欠款,这时对债务人也就是房屋抵押人来说,就会产生所得,根据《个人所得税法》及实施条例的规定,就应该缴纳个人所得税。他估计,在新“国五条”及其细则实施的大背景下,税务机关会更加严谨认真的审查房屋原价值和折价、拍卖、变卖时相比价格是否有变化,“综合看来,估计个人所得税是逃不掉的。”
 
  而除了以上几条,律师表示,还有一个问题需要考虑,就是卖方反悔的可能性。因为现在房屋价格上涨非常快,如果卖方想涨价,随时都可以通过诉讼的方式,要求法院确认借款抵押合同无效,因为双方是在以合法的民事行为掩盖非法的民事目的,说白了,就是在偷逃税款,损害国家利益。而根据民法通则和其下位法中均有的规定,此类具有非法目的的民事行为无效。
 
  综上所述,律师表示,网友提出的“欠款+抵押+诉讼=避税”的思路,既不能省钱也不安全,最终只是“竹篮打水一场空”,不建议大家采取这种方式购房。

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