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二手房买卖卖主违约被判支付132。6万元天价违约金!
日期:2016-07-22 10:59     责任编辑:拓夫律师

  (以下摘自广州市中级法院的最新判例(2013年),该案例反映广州地区法院关于房屋买卖中违约金问题的审判动向。通过研读该典型案例,我们可以了解广州地区法院目前关于该类案件的审判倾向。基于可以理解的原因,本文章为学习研究之用,故对当事人的有关重要信息作了保密处理,请勿对号入座)

 二手房买卖纠纷

  一、购房合同条款隐含杀机

  2010年12月* 日,被告李某某、原告杨某某及经纪方合富置业公司签订《房屋买卖合约》,约定:第一条、由买方杨某某购买卖方李某某位于广州市天河区汇景北路*号*房(以下称涉案房屋);建筑面积共235平方米。第二条、成交价为6630000元。全部交易税费由买方承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。第十二条、双方约定该楼价已包含本房楼下负一层车位09号车位(下称涉案车位),买卖双方应积极配合房屋及车位过户手续,卖方须在2011年5月31日交付该物业予买方使用。买方在收楼前预留13万元,收楼当日支付予卖方。附件付款方式:涂销抵押后一次性付款,定金30万元买方应在签署本合约时交付卖方。买卖双方需于签署本合约后10个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后5个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后7天内自行向抵押银行办理提前还贷手续。首期楼款(不含定金)400万元,买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。楼价余款233万元,买方应在本次交易完税当天直接交付卖方。

  2011年1月*日,李某某、杨某某及经纪方签订《补充协议》,内容为:三方经友好协商,就买卖位于广州市天河区汇景北路*号*房一事,于2010年12月*日签订的《房屋买卖合约》,现就该合约补充协议如下:一、该合约中第二条附件中所约定的定金30万元改为200万元,D条款中第4条第(3)中所提首期楼款(不含定金)400万元改为230万元,该笔款项应由买方在2011年1月20日前转给卖方,其它条款不变。附注合约条款第六条违约责任第1条改为:本合约签订后,若买卖双方有以下情形的,即视为违约。届时守约方有权解除本合约,并有权要求违约方按定金2000000元的双倍作出赔偿,余下条款不变。卖方收到该笔定金后,应积极配合买方办理车位的过户。

  2010年12月*日,李某某收到杨某某定金30万元,并出具了收款收据给杨某某。2011年1月11日李某某收到杨某某剩余定金170万元。2011年1月30日李某某收到杨某某通过银行转帐支付的房款200万元。2011年2月11日李某某将涉案房屋过户给杨某某。房屋过户后,杨某某又支付房款180万元给李某某,以上杨某某共向李某某支付了580万元。李某某将涉案房屋过户给杨某某的同时,没有一并将车位过户给杨某某。

  显然,本案买卖双方在合同中约定的义务性条款和时间性条款,对于判断双方是否违约具有重要的作用,也是深藏杀机的条款,稍有不慎即可能陷入违约的陷阱,轻则失财伤气,重则永无翻身。绝大部分人都是不会注意合同签订时的条款,只有在发生纠纷时才想到律师,但是为时可能太晚了。律师再强也要讲合同依据,讲法律依据。

  二、合同履行产生纠纷谁之过?

  上述合同履行过程中,李某某和杨某某发生了纠纷。卖家李某某以买家杨某某偷税漏税为由,拒绝继续履行合同,并要求买家杨某某补足税款后方同意继续履行合同,并且很明显存在车位没有过户、房屋没有交付使用、车位没有交付使用、煤气、水电过户、维修基金过户、逾期迁出户口等等,其理由是:一、杨某某存在严重违约和违法行为。首先杨某某有严重的偷漏国家税收行为。其行为不仅违约而且违法。2010年12月*日,李某某、杨某某签订了《房屋买卖合约》,双方约定了成交价为人民币6630000元。按合同约定:“买卖双方应如实申请成交价格;全部的交易税费由买方承担”。杨某某在2011年2月*日,网上交易价格自行申报时,申报交易价为2380000元,导致少交国家税费40多万元。李某某明白问题的严重性后,多次要求杨某某补交税费,但杨某某一直不去补交,根据双方约定:全部的交易税费由杨某某承担。也就是说,李某某作为卖方应向国家缴交的税费义务通过双方的约定全部转移给杨某某。而杨某某没有如实申报交易价,致使李某某转移给杨某某的向国家缴纳税费义务没有完全履行。杨某某的行为已严重违法同时也违背双方的约定,且给李某某构成了巨大的法律风险。因为作为卖方纳税的义务,即使转移给了买方,但税务机关直接追究责任主体仍然是卖方。其次,杨某某没有按约定支付购房款。根据合约附件第二条第5项约定楼价余款按:“买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方”。2011年2月1日,双方办理了房屋完税手续,按约定,杨某某就应向李某某支付余款,但杨某某至今尚欠李某某购房款830000元;明显构成违约。二、李某某没有违约行为。李某某配合杨某某办理房屋过户手续后,尽管杨某某没有补交税费以及没有按约定支付李某某房价款,但李某某依然催告杨某某办理车位过户手续。没有办理车位过户完全是由于杨某某不同意去补交税费造成的。根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行的要求。”由此可见,车位没有过户、房屋没有交付使用、车位没有交付使用、煤气、水电过户、维修基金过户、逾期迁出户口等完全是杨某某违约行为造成的。李某某仅是依法行使自己的权利。并不存在违约。

  三、对簿公堂后的智慧较量

  杨某某以李某某违约为由,向天河区法院提起诉讼。请求:1、李某某将广州市天河区汇景北路*号*房屋以及该房屋之家私电器交付给杨某某;2、李某某协助办理将广州市天河区汇景北路*号负一层*号车位产权过户给杨某某;3、李某某将广州市天河区汇景北路*号负一层*号车位交付给杨某某使用;4、李某某协助办理将广州市天河区汇景北路*号*房屋之煤气、水电、有线电视、固定电话过户给杨某某;5、李某某向杨某某支付逾期交楼和逾期迁出户口赔偿款132.6万元。

  对此,李某某称要求杨某某按合同的约定履行全部义务,包括补交房屋税费、支付余下房款83万元,李某某同意办理车位过户手续。另外,杨某某明确其要求李某某支付逾期交楼及逾期迁出户口赔偿款的计算方法为132.6万元(663万元?0%),李某某表示不同意。

  一审法院认为:杨某某、李某某签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律及行政法规的强制性规定,是合法有效的,对双方均有法律约束力。合同签订后,杨某某已依约支付了房款580万元给李某某,2011年2月11日李某某将涉案房屋过户给杨某某,根据《房屋买卖合约》第十二条约定,双方约定该楼价已包含本房楼下负一层车位109号车位,买卖双方应积极配合房屋及车位过户手续,但李某某在办理房屋过户手续给杨某某的同时,没有将涉案车位一并过户给杨某某,显属违约。。李某某应协助杨某某办理涉案车位产权过户手续。李某某应将涉案车位交付给杨某某使用,李某某应协助杨某某办理涉案房屋的煤气、水电、有线电视过户给杨某某的手续。合同约定李某某应于2011年5月31日前交房,但李某某至今未交房给杨某某,显属严重违约,应承担违约责任,杨某某要求李某某赔偿损失,理由正当,予以支持。

  但是,杨某某要求李某某按房价款的20%支付逾期交楼、逾期迁出户口赔偿款132.6万元,缺乏合同依据,不予支持。但李某某逾期交楼及逾期迁出户口,已造成杨某某不能使用该房屋的实际损失,按公平原则,逾期交楼、及逾期迁出户口赔偿款的计算,以同地段租金计算为宜,李某某应以房屋建筑面积235.72平方米为基数,按有资质的中介机构评定的同地段同类房屋的租金标准计算,时间自2011年6月1日起计至交楼之日止,赔偿款不应超过杨某某主张的132.6万元为限。

  四、二审法院审查正当抗辩权和违约行为

  判后,李某某、杨某某均不服原审判决,向广州市中级法院提起上诉。李某某上诉及答辩称:一、原审法院认定事实错误。1、原审法院对杨某某严重违法、违约事实置若罔闻。首先,杨某某有严重的偷漏国家税收行为。其行为不仅违约而且违法。2010年12月23日,李某某与杨某某签订《房屋买卖合约》,双方约定了成交价为人民币6630000元。按合同约定:“买卖双方应如实申报成交价格;全部的交易税费由买方承担”。而杨某某在2011年2月1日,网上交易价格自行申报时,伪造李某某的签名,申报交易价为2380000元,导致少交国家税费达344850元。李某某明白问题的严重性后,多次要求杨某某补交税费,但杨某某的行为,已严重违法同时也违背双方的约定,且给李某某构成了巨大的法律风险。其次,杨某某没有接约定支付购房款。根据合约附件第二条约定楼价余款按:“买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方”。2011年2月1日,双方办理了房屋完税手续,按约定,杨某某应向李某某支付余款,但杨某某至今欠李某某购房款人民币830000元;明显也构成违约。2、原审法院错误认定李某某有违约行为。李某某配合杨某某办理房屋过户手续后,尽管杨某某没有补交税费以及没有按约定支付李某某的房价款,但李某某在催促杨某某补交税费的同时也催告杨某某办理车位过户手续,没有办理车位过户完全是由于杨某某不同意去补交税费造成的。房屋没有交付使用、车位没有过户和交付使用、煤气、水电、有线电视过户、维修基金过户、逾期迁出户口等完全是杨某某违约行为造成的。李某某在杨某某违法、违约的情况下,为督促杨某某纠的违法行为而依法行使自己的权利,并不存在违约。二、原审法院对杨某某违背国家税法的行为不加任何处理,导致司法不公。原审法院在审理期间,已查明杨某某采取少报房屋交易价的方法,在申报交易价时,将实际房屋交易价由6630000改为2380000元,导致少交国家税费达344850元,面对杨某某如此严重偷税违法行为,面对李某某反复控告,法院本应根据《民法通则》第一百一十条规定及时制止杨某某的违法行为,并视情况向相关税务、公安部门发出司法建议。但一审法院视杨某某有违法甚至犯罪行为而不顾,不综合考虑全案的事实,草率判决,不仅导致司法不公,也助长了违法犯罪的社会现象,损害了国家的利益。李某某请求:1、请求撤销原审判决;2、依法改判不支持杨某某的诉讼请求。

  杨某某上诉及答辩称: 1、原审判决认为杨某某要求李某某支付132.6万元赔偿款没有合法依据,与事实不符。双方签订的合同约定,李某某逾期迁出户口或逾期交楼的,应赔偿与定金同等数目之金额给杨某某以弥补损失,不足弥补的,杨某某仍有权追讨。杨某某按照双方约定支付给李某某定金200万元,据此,李某某本应依照合同向杨某某支付赔偿款200万元,鉴于担保法规定定金以合同总金额20%为限,据此,杨某某自愿处分自己的民事权利,调整为要求李某某向杨某某支付132.6万元,该请求有充分的合同依据和法律依据。2、李某某违约除逾期交付广州市天河区汇景北路*号*房房屋外,还逾期交付广州市天河区汇景北路*号负一层*号车位,并且未将户口迁出,给杨某某造成巨大损失。原审判决判令李某某支付给杨某某的赔偿款,没有考虑到李某某其他两项违约行为。3、双方合同约定的违约责任条款,符合法律规定,为有效条款。4、杨某某已按照合同约定支付李某某580万元,与银行同期贷款利率计算的利息对比,同期银行贷款利息也高于原审法院判决的评估租金金额,而以民间借贷以银行贷款利息四倍限额计算,杨某某要求李某某支付1 32.6万元赔偿款,远低于合法的民间贷款利息。杨某某请求:撤销原审判决第五项,改判李某某向杨某某支付逾期交楼和逾期迁出户口赔偿款132.6万元。

  广州中院二审对一审认定的事实予以确认。另查明:《房屋买卖合约》第一条第3款约定:该物业带户口,卖方应2011年5月1日前迁出;第四条第2款约定:卖方逾期迁出户口或逾期交楼的,卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失,不足弥补的,买方仍有权追讨。

  中院认为,杨某某、李某某签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》是双方真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方应恪守履行。本案的争议焦点是李某某未将涉案房屋交付杨某某使用、未办理涉案车位的过户手续及未迁出涉案房屋的户口的行为和杨某某未支付83万元余款的行为,是否构成违约,应否承担违约责任的问题。评析如下:

  1、关于李某某的行为。《房屋买卖合约》第十二条约定:该楼价款已包含涉案车位,买卖双方应积极配合办理房屋及车位过户手续,李某某须在2011年5月31日前交付物业予杨某某使用。《补充协议》将合约中第二条附件中所约定的定金30万元改为200万元,并在附注中约定:卖方收到该笔定金200万元后,应积极配合买方办理车位的过户手续。根据本案查明的事实,至2011年1月11日止,李某某已收到杨某某的定金共200万元,但李某某未按约定配合杨某某办理车位的过户手续。此外,至本案起诉之日止,李某某也未按约定于2011年5月31日前将涉案房屋交付使用。另外,《房屋买卖合约》第一条约定:该物业带户口,李某某应于2011年5月1日迁出,但李某某至今未将其挂于涉案房屋的户口迁出。李某某上述行为,均已构成违约,应按照合同约定承担违约责任。《房屋买卖合约》第四条第2条约定:卖方逾期迁出户口或逾期交楼的卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补损失,不足弥补的,买方仍有权追讨。杨某某已交付了定金200万元,杨某某要求李某某按总价款的20%即132.6万元支付赔偿款,并不违反法律规定,且符合双方合同的约定,应予以支持。原审认为杨某某的上述请求缺乏合同依据,并以涉案房屋面积为基数,按同地段同类房屋的租金标准计算李某某支付给杨某某的赔偿款,因双方合同中有明确的约定,应予以纠正。李某某应按约定承担违约责任,即李某某向杨某某支付逾期交楼及逾期迁出户口的赔偿款132.6万元。

  2、关于杨某某的付款行为问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的《房屋买卖合约》第十二条约定:买方在收楼前预留13万元,收楼当日支付予卖方。对于其他房款的支付,综合双方于《房屋买卖合约》、《补充协议》的约定,确定的付款方式为:杨某某向李某某支付定金200万元,李某某收到后,应积极配合办理车位的过户;李某某收取定金后7天内自行向抵押银行办理提前还贷手续,买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后5个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续;首期楼款230万元由买方在2011年1月20日前转给卖方;余款233万元(扣除上述预留的13万元,应为220万元)于本次交易完税当天直接交付卖方。从上述双方的约定看,双方在交易过程中各负履行义务,且有先后的履行顺序,一方的履行以另一方的履行为条件。杨某某按照约定交付了定金200万元后,李某某未按约定配合办理车位的过户手续,已属违约。由于李某某未履行义务,故杨某某未按约定于2011年1月20日交付230万元,而是于2011年1月30日交付200万元,余款30万元未付,杨某某该付款行为是其行使合理的先履行抗辩权利,符合法律规定,不属于违约。关于杨某某未于办理涉案房屋完税的当天按约定支付233万元是否违约的问题。双方约定杨某某可预留13万元于交楼的当天交付,因涉案房屋至今未交楼,故杨某某未付其中13万元不属于违约;另外,双方约定合同价款包括涉案车位的价款,双方应积极配合房屋及车位过户手续。因此,合同中约定的完税应包括房屋和车位的完税,由于涉案车位至今未办理过户手续,故杨某某未于涉案房屋交易过户完税当天交付220万元(233万元-13万元),而于涉案房屋过户后支付180万元,杨某某上述支付行为是其行使合理的先履行抗辩权利,不构成违约。

  3、关于李某某、杨某某其他的上诉意见。经查,李某某所述杨某某在房屋交易过程中少交税费问题,因属于国家税务机关的调处范围,故原审不予调处,并无不当。

  总结:广州市中级法院给我们展现出一个活生生的经典案例--卖家因违约需按合同约定向买家支付130多万的天价违约金,对于我们每一个人来说都是一个警示。它给予我们一个重要的启示:无论是签订还是履行合同,都要有诚信原则,严格按约定履行义务,否则很可能构成违约,需承担违约责任。另外,我们通过本案可以清晰看到合同条款往往隐藏杀机,在履行过程中往往出现抗辩权还是违约之争,特别是双方产生纠纷诉至法院,更加需要专业律师的指导和协助,方能尽可能降低损失,增进利益。

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